정비사업 4편
재개발이란 무엇인가?
낡은 주택을 새 아파트로 바꾸는 것 이상의 이야기
부동산에 관심을 갖기 시작하면 ‘재개발’이라는 말을 자주 접하게 됩니다.
재개발 예정지, 재개발 구역, 재개발 조합, 재개발 입주권, 재개발 분담금처럼 관련된 용어도 많습니다.
그런데 재개발을 처음 접하는 사람에게는 이 말들이 서로 어떻게 연결되는지부터 어렵습니다.
“재개발은 낡은 집을 허물고 아파트를 짓는 것 아닌가?”
가장 간단하게 설명하면 그렇게 이해할 수도 있습니다.
하지만 재개발을 제대로 공부하려면 여기에서 한 단계 더 들어가야 합니다.
재개발은 단순히 오래된 건물을 철거하고 새로운 건물을 짓는 건축사업이 아니라, 일정한 지역의 주거환경과 도시환경을 계획적으로 정비하는 사업이기 때문입니다.
그리고 이 과정에서는 토지와 건축물의 소유권, 주민들의 동의, 조합 설립, 사업비, 새로운 주택의 공급, 기존 자산의 평가, 이주와 철거 등 수많은 문제가 함께 움직입니다.
그래서 재개발을 이해하려면 “새 아파트가 생긴다”는 결과보다 그 지역이 어떤 과정을 거쳐 하나의 새로운 도시공간으로 바뀌는지를 먼저 이해해야 합니다.
재개발은 법적으로 어떤 사업일까?
재개발을 공부할 때 가장 먼저 확인해야 할 법률은 「도시 및 주거환경정비법」입니다.
현행법에서는 정비사업을 도시기능을 회복하기 위해 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업으로 규정하고 있습니다.
그리고 재개발사업은 다음과 같이 정의하고 있습니다.
정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나, 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위해 도시환경을 개선하는 사업입니다.
이 정의를 자세히 보면 재개발을 이해할 수 있는 중요한 단어들이 들어 있습니다.
정비기반시설
노후·불량건축물
주거환경
도시기능
상권활성화
즉, 재개발은 단순히 건물이 오래됐다는 이유만으로 이루어지는 것이 아닙니다.
건축물의 노후화뿐 아니라 그 지역의 기반시설과 도시환경까지 함께 살펴보는 사업입니다.
정비기반시설이란 무엇일까?
재개발을 처음 공부할 때 상당히 자주 등장하는 표현이 ‘정비기반시설’입니다.
말 그대로 도시가 기능하기 위해 필요한 기본적인 시설을 의미합니다.
도로, 상하수도, 공원, 녹지, 주차장 등 생활환경과 도시기능을 구성하는 여러 시설이 여기에 포함됩니다.
왜 재개발에서 이런 시설이 중요할까요?
오래된 저층 주거지를 생각해보면 이해하기 쉽습니다.
오래된 단독주택과 다세대주택이 좁은 골목을 따라 빽빽하게 들어서 있습니다.
주차할 공간은 부족하고, 도로는 좁습니다.
공원이나 녹지가 충분하지 않은 경우도 있습니다.
건축물이 오래되면서 생활환경도 함께 낡아갑니다.
이런 지역에서 집 한 채만 새로 지으면 어떻게 될까요?
그 집은 새 건물이 될 수 있습니다.
하지만 좁은 골목은 그대로입니다.
주차 문제도 그대로일 수 있습니다.
주변에 공원이 없다면 여전히 공원이 없습니다.
결국 건물 하나는 새로워졌지만 지역의 생활환경은 크게 달라지지 않을 수 있습니다.
재개발은 바로 이런 문제를 지역 단위에서 해결하려는 것입니다.
그래서 재개발은 '지역'을 본다
재개발과 일반적인 신축 건축사업의 가장 큰 차이 가운데 하나가 여기에 있습니다.
일반적인 건축사업에서는 특정 토지에 어떤 건물을 지을 것인지가 중심이 됩니다.
반면 재개발에서는 일정한 구역 전체를 어떤 모습으로 바꿀 것인지가 중요합니다.
도로를 어디에 배치할 것인지,
공원은 어디에 만들 것인지,
주택은 어떤 형태로 공급할 것인지,
주차공간은 어떻게 확보할 것인지,
공공시설은 필요한지,
상업시설은 어디에 배치할 것인지 등을 종합적으로 계획합니다.
그래서 재개발이 완료된 지역을 보면 단순히 오래된 집이 새 집으로 바뀐 것이 아니라 도로와 공원, 주차시설, 공동주택 등 도시의 구성 자체가 달라진 모습을 볼 수 있습니다.
재개발에서는 왜 '정비구역'이 중요할까?
재개발 이야기를 하다 보면 ‘정비구역’이라는 말을 반드시 만나게 됩니다.
정비구역은 법에서 정비사업을 계획적으로 시행하기 위해 지정·고시된 구역으로 정의하고 있습니다.
쉽게 말하면 재개발을 추진하기 위한 사업의 공간적 범위라고 생각할 수 있습니다.
예를 들어 어떤 동네에 오래된 주택이 많다고 해서 그 동네 전체가 자동으로 재개발사업장이 되는 것은 아닙니다.
정비계획을 수립하고 관련 절차를 거쳐 정비구역이 지정되어야 법에서 정한 정비사업을 본격적으로 추진할 수 있습니다.
이 때문에 부동산 현장에서 사용하는 표현과 행정적인 사업 단계는 구분해서 볼 필요가 있습니다.
“재개발 이야기가 나오는 지역”
“재개발 추진지역”
“정비구역 예정지역”
“정비구역으로 지정된 지역”
“조합설립인가를 받은 지역”
은 모두 같은 의미가 아닙니다.
재개발 부동산을 볼 때 현재 정확히 어느 단계에 있는지 확인해야 하는 이유입니다.
재개발사업에서는 누가 움직일까?
재개발은 한 사람이 혼자 결정할 수 있는 사업이 아닙니다.
수많은 토지와 건축물의 소유자가 관련되어 있기 때문입니다.
현행 도시정비법에서는 재개발사업을 여러 방식으로 시행할 수 있도록 하고 있습니다.
일반적으로 많이 접하는 방식은 조합이 시행하는 방식입니다.
조합이 시행하거나 조합원의 동의를 받아 공공기관, 건설업자 등과 공동으로 시행할 수 있습니다.
또 토지등소유자가 20명 미만인 경우에는 토지등소유자가 직접 시행하는 방식도 법에서 정하고 있습니다.
따라서 “재개발 = 무조건 조합”이라고 단순하게 이해하기보다는 누가 사업시행자인지를 확인하는 것이 정확합니다.
공공기관이 사업에 참여하는 경우도 있고, 신탁업자가 지정개발자로 사업에 참여하는 경우도 있습니다.
토지등소유자는 누구일까?
재개발을 공부하다 보면 ‘토지등소유자’라는 표현을 자주 듣게 됩니다.
재개발사업에서 토지등소유자는 기본적인 사업관계의 출발점이 되는 사람들입니다.
현행 도시정비법상 재개발사업에서는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자, 또는 그 지상권자 등이 토지등소유자에 해당합니다.
이 점이 재개발을 어렵게 만드는 이유이기도 합니다.
재개발구역에는 다양한 형태의 부동산이 존재할 수 있습니다.
단독주택도 있고,
다가구주택도 있고,
다세대주택도 있고,
상가도 있고,
토지만 소유한 사람도 있을 수 있습니다.
따라서 같은 구역에 부동산을 가지고 있다고 해서 모든 사람이 동일한 권리를 갖는 것은 아닙니다.
이것이 재개발에서 권리관계 확인이 중요한 이유입니다.
조합은 왜 필요한가?
재개발사업은 하나의 지역을 통째로 정비하는 사업입니다.
따라서 수많은 토지등소유자의 이해관계를 조정하고 사업을 추진할 조직이 필요합니다.
그 역할을 하는 대표적인 조직이 조합입니다.
재개발사업에서 조합을 설립하려면 현재 법 기준으로 토지등소유자의 4분의 3 이상과 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의가 필요하며, 정비구역 지정·고시 후 시장·군수 등의 인가를 받아야 합니다.
이 숫자가 중요한 이유는 단순히 조합을 만드는 절차이기 때문만은 아닙니다.
재개발사업이 본격적인 사업 단계로 넘어가기 위해서는 주민들의 상당한 동의가 필요하다는 것을 보여주는 부분이기도 합니다.
또 조합설립 동의를 받기 전에는 추정분담금 등 대통령령으로 정하는 정보를 토지등소유자에게 제공하도록 하고 있습니다.
즉, 재개발은 “우리 동네를 새로 만들자”는 구호만으로 진행되는 사업이 아닙니다.
사업비가 얼마나 필요한지, 주민들에게 어떤 부담이 발생할 수 있는지 등을 검토하면서 진행되는 사업입니다.
재개발에서 사업비는 왜 중요할까?
재개발을 이야기할 때 새 아파트의 분양가격이나 예상 시세만 보는 경우가 있습니다.
하지만 재개발에서는 사업에 들어가는 비용을 함께 봐야 합니다.
철거비가 필요하고,
공사비가 필요합니다.
각종 설계와 정비사업 관련 용역비도 발생합니다.
금융비용도 발생할 수 있습니다.
이주 과정에서 필요한 비용도 고려해야 합니다.
그리고 사업에 필요한 돈은 새로운 주택의 분양수입 등 여러 방식으로 충당하게 됩니다.
결국 사업비가 커지면 조합원에게 돌아오는 부담도 달라질 수 있습니다.
그래서 재개발에서 흔히 말하는 추가분담금도 중요한 개념이 됩니다.
다만 추가분담금은 사업 초기부터 확정되어 있는 하나의 숫자가 아닙니다.
사업비, 종전자산 평가, 분양계획, 일반분양 수입, 공사비 등 여러 요소가 변하면서 달라질 수 있습니다.
따라서 “여기는 재개발되면 얼마만 내면 된다”는 식의 단순한 설명만으로 판단해서는 안 됩니다.
재개발에서는 내 집이 어떻게 바뀌는가?
재개발을 공부하는 사람에게 가장 궁금한 부분일 것입니다.
“그래서 내 집은 어떻게 되는가?”
재개발사업이 진행되면 기존의 토지와 건축물은 사업계획에 따라 정비되고, 사업 이후 새롭게 조성되는 주택과 토지 등에 대한 권리관계가 정리됩니다.
이 과정에서 중요한 것이 종전자산과 종후자산입니다.
쉽게 말하면,
사업을 하기 전 내가 가지고 있던 자산과
사업이 끝난 후 내가 배정받게 되는 자산을 비교하는 것입니다.
그리고 이 과정에서 기존 자산의 평가와 조합원 분양, 사업비 부담 등이 연결됩니다.
이 때문에 재개발에서는 단순히 “내 집이 몇 평이니까 새 아파트 몇 평을 받는다”라고 계산할 수 없습니다.
개별 토지와 건축물의 권리관계, 종전자산 평가액, 분양신청, 관리처분계획 등을 종합적으로 봐야 합니다.
관리처분계획은 왜 중요한가?
재개발을 조금 깊이 공부하면 반드시 만나게 되는 것이 관리처분계획입니다.
관리처분은 사업 후의 자산 배분과 관련된 매우 중요한 단계입니다.
서울시도 관리처분을 정비사업 이후 건물과 대지 등에 대한 조합원 간 자산 배분과 보상 규모 등이 구체화되는 중요한 과정으로 설명하고 있습니다.
쉽게 말하면,
“기존에 가지고 있던 자산을 기준으로 사업이 끝난 후 누가 어떤 자산을 받게 되고, 사업 과정에서 비용과 부담은 어떻게 정리할 것인가?”
를 구체화하는 과정이라고 이해할 수 있습니다.
그래서 재개발사업에서 관리처분계획은 사업 후반부의 중요한 분기점이 됩니다.
세부적인 내용은 앞으로 별도의 글에서 자세히 다룰 필요가 있습니다.
재개발에서 권리산정기준일이 중요한 이유
재개발 부동산을 공부하다 보면 또 하나의 어려운 용어를 만나게 됩니다.
바로 권리산정기준일입니다.
재개발사업이 추진된다는 사실이 알려지면 하나의 구역 안에서 새로운 건축물을 만들거나 토지를 분할하는 등의 행위가 발생할 가능성이 있습니다.
이 과정에서 새로운 권리가 계속 만들어진다면 기존 소유자와의 형평성 문제가 발생할 수 있습니다.
그래서 일정한 기준일을 두고 권리관계를 판단하는 제도가 필요합니다.
재개발지역에서 부동산을 매수할 때 권리산정기준일을 확인해야 하는 이유가 여기에 있습니다.
특히 빌라나 다세대주택처럼 여러 세대가 존재하는 부동산은 건축 시점과 소유관계, 분양자격 등을 함께 확인해야 합니다.
따라서 재개발 지역에서 부동산을 살펴볼 때는 단순히
“재개발구역 안에 있다.”
라는 사실만 확인해서는 부족합니다.
재개발은 어떻게 진행될까?
재개발은 여러 단계를 거쳐 진행됩니다.
전체적인 흐름을 아주 단순화하면 다음과 같습니다.
정비계획 수립
↓
정비구역 지정
↓
추진위원회 등 사업 추진
↓
조합설립인가
↓
사업시행계획인가
↓
관리처분계획인가
↓
이주·철거
↓
착공·분양
↓
준공·입주
실제 사업에서는 정비계획과 구역 지정 과정의 세부 절차, 각종 심의와 인허가, 사업시행자 유형 등에 따라 모습이 달라질 수 있습니다.
또 사업 과정에서 소송이나 사업계획 변경, 공사비 문제 등이 발생하면 사업기간이 길어질 수도 있습니다.
따라서 재개발은 단순한 건축사업보다 훨씬 긴 시간과 복잡한 의사결정 과정을 필요로 합니다.
재개발사업에서 '사업 단계'가 중요한 이유
재개발 부동산을 분석할 때 가격만 보면 안 되는 가장 큰 이유가 여기에 있습니다.
같은 재개발이라는 이름을 가지고 있어도
정비구역 지정 전인지,
정비구역 지정이 완료됐는지,
조합설립인가를 받았는지,
사업시행인가를 받았는지,
관리처분인가까지 진행됐는지에 따라 사업의 불확실성과 권리관계가 크게 달라질 수 있습니다.
그래서 재개발 지역을 볼 때는 먼저
“이곳은 지금 어디까지 왔는가?”
를 물어봐야 합니다.
그다음에
“정비계획은 어떻게 되어 있는가?”
“내가 가진 부동산의 권리는 무엇인가?”
“사업비와 분담금은 어떻게 되는가?”
를 살펴봐야 합니다.
이 네 가지가 재개발을 이해하는 기본적인 순서입니다.
재개발은 새 아파트를 받는 과정이라고만 생각하면 안 된다
재개발을 처음 접하는 사람들은 흔히 이렇게 생각합니다.
오래된 집을 가지고 있다.
재개발을 한다.
집을 허문다.
새 아파트를 받는다.
하지만 실제 재개발은 훨씬 복잡합니다.
기존의 토지와 건축물에 대한 권리를 정리하고,
사업에 필요한 비용을 마련하고,
주민들의 동의를 확보하고,
새로운 도시계획을 수립하고,
새로운 건축물을 건설한 뒤,
기존 소유자와 일반분양자에게 새로운 주택을 공급하는 과정이 함께 이루어집니다.
따라서 재개발을 이해한다는 것은 단순히 “새 아파트를 받는다”는 것을 이해하는 것이 아니라, 기존의 권리가 새로운 도시공간의 권리로 어떻게 전환되는지를 이해하는 것에 가깝습니다.
재개발 지역의 부동산을 볼 때 무엇을 확인해야 할까?
재개발이라는 이유만으로 좋은 부동산이라고 판단해서는 안 됩니다.
먼저 사업 단계부터 확인해야 합니다.
그다음 정비계획을 확인합니다.
도로와 공원은 어떻게 계획되어 있는지, 주택은 어떤 규모로 공급되는지, 용적률과 건축계획은 어떻게 되어 있는지 살펴봐야 합니다.
그리고 개별 부동산을 볼 때는 권리관계를 확인해야 합니다.
토지와 건축물의 소유관계는 어떻게 되어 있는지,
분양자격은 어떻게 되는지,
권리산정기준일은 언제인지,
향후 어떤 주택을 분양받을 수 있는지,
추가적인 부담금은 어느 정도로 예상되는지 등을 살펴봐야 합니다.
결국 재개발 부동산은
지역 분석 + 사업 분석 + 권리 분석 + 비용 분석
을 함께 해야 합니다.
이것이 일반적인 주택 매매와 재개발 부동산 매매가 다른 이유입니다.
사람들이 재개발을 어려워하는 이유
재개발이 어려운 이유는 단순합니다.
하나의 사업 안에 여러 분야가 동시에 들어 있기 때문입니다.
도시계획을 알아야 하고,
부동산 권리관계도 알아야 합니다.
정비사업 관련 법률도 알아야 하고,
사업비와 분담금도 이해해야 합니다.
조합과 조합원의 관계도 알아야 하고,
사업 단계에 따라 어떤 권리가 발생하고 사라지는지도 살펴봐야 합니다.
그래서 재개발을 처음 공부한다면 모든 것을 한꺼번에 이해하려고 하기보다 사업의 큰 구조부터 잡는 것이 좋습니다.
가장 먼저,
재개발은 무엇인가?
그다음,
정비구역은 무엇인가?
그리고,
조합은 무엇을 하는가?
사업시행인가란 무엇인가?
관리처분은 무엇인가?
조합원은 어떤 권리를 가지는가?
이런 순서로 하나씩 공부하면 훨씬 쉽게 접근할 수 있습니다.
YURIE's NOTE
재개발을 공부하면서 가장 먼저 버려야 할 생각은
“재개발 = 낡은 집을 허물고 새 아파트를 받는 것”
이라는 단순한 공식입니다.
재개발의 출발점은 새 아파트가 아닙니다.
노후한 건축물과 열악한 정비기반시설, 그리고 그로 인해 발생하는 주거환경과 도시환경의 문제입니다.
그 문제를 해결하기 위해 일정한 구역을 정하고 도시계획을 다시 세운 뒤, 주민들의 권리와 사업비를 정리하면서 새로운 도시공간을 만들어가는 것이 재개발입니다. 현행 도시정비법 역시 재개발사업을 주거환경 개선뿐 아니라 상업·공업지역의 도시기능 회복과 상권활성화 등을 위한 도시환경 개선사업으로 규정하고 있습니다.
그래서 재개발을 볼 때는 “새 아파트가 생기는가?”보다 “이 사업이 어떤 도시를 만들려고 하는가?”를 먼저 보는 것이 중요합니다.
마치며
재개발은 한마디로 설명하기 어려운 사업입니다.
오래된 건축물을 정비하는 것에서 시작하지만, 실제로는 토지와 건축물의 권리관계, 도로와 공원 같은 기반시설, 새로운 주택의 공급, 사업비와 분담금, 주민들의 이해관계까지 함께 움직입니다.
그리고 그 모든 과정은 정비구역 지정부터 조합설립, 사업시행계획인가, 관리처분, 이주와 철거, 착공과 준공이라는 긴 시간의 흐름 속에서 진행됩니다.
따라서 재개발을 제대로 이해하려면 건물의 노후도만 보는 것이 아니라 하나의 도시가 만들어지는 과정을 보는 시각이 필요합니다.
다음 글부터는 이 과정을 하나씩 자세하게 살펴보겠습니다.
먼저 정비구역부터 시작합니다.
재개발 이야기를 들었을 때 가장 먼저 확인해야 하는 것이 정비구역인지, 정비구역으로 지정되기 전 단계인지, 그리고 정비계획에는 어떤 내용이 담겨 있는지를 알아야 하기 때문입니다.
다음 편에서는 「정비구역이란 무엇인가」를 중심으로 정비계획, 정비구역 지정, 주민들이 흔히 말하는 '재개발 추진 중'이라는 표현이 실제 행정절차에서 어떤 의미를 갖는지 살펴보겠습니다.