[도시정비의 이해 #008] 재개발·재건축 신탁방식이란?｜조합방식과 무엇이 다를까

신탁사가 사업을 맡으면 조합은 없어지는 걸까? 사업시행자 방식과 사업대행자 방식 쉽게 이해하기

재개발이나 재건축을 공부하다 보면 어느 순간 이런 이야기를 듣게 됩니다.

"이곳은 신탁방식으로 추진합니다."
"조합방식보다 신탁방식이 빠르다고 합니다."
"신탁사를 사업시행자로 지정한다고 합니다."

처음 들으면 조금 이상합니다. 재개발이나 재건축이라면 당연히 조합을 만들어야 하는 것 아닌가 싶은데, 신탁사가 사업을 한다고 하니 도대체 조합과 신탁사는 어떤 관계인지 헷갈리기 시작합니다.

특히 인터넷에서는 "신탁방식 = 조합이 없는 방식"이라고 설명하는 경우가 많지만, 이는 정확한 표현이 아닙니다. 신탁방식에는 조합이 없는 사업시행자 방식도 있고, 조합을 유지하면서 신탁사가 사업을 대신 수행하는 사업대행자 방식도 있기 때문입니다.

이번 글에서는 앞서 살펴본 조합방식에 이어 신탁방식의 구조를 살펴보고, 마지막에는 실제 서울의 신탁방식 정비사업 사례까지 함께 알아보겠습니다.

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1. 먼저, 신탁방식이란 무엇일까?

쉽게 말해 신탁방식은 정비사업의 시행 또는 사업관리에 부동산 신탁회사가 참여하는 방식을 말합니다. 「도시 및 주거환경정비법」은 재개발·재건축사업의 시행방법 중 하나로, 일정 요건을 갖춘 신탁업자를 지정개발자로 지정하여 사업을 시행하게 하는 방법을 두고 있습니다.

신탁회사는 단순히 돈을 맡아 관리하는 금융기관의 역할만 하는 것이 아닙니다. 정비사업에서는 사업시행자로 지정되거나 사업대행자로 참여해 사업계획 수립, 인허가, 자금조달, 시공사 선정, 분양, 사업비 관리 등 사업 전반에 관여할 수 있습니다. 다만 구체적인 업무 범위는 신탁계약과 사업구조에 따라 달라질 수 있으므로, "신탁방식"이라는 말만 듣고 모든 사업의 구조가 똑같다고 생각해서는 안 됩니다.

2. 조합방식과 신탁방식의 가장 큰 차이

일반적인 조합방식은 다음과 같은 구조입니다.
토지등소유자 → 조합 설립 → 조합이 사업시행자 → 시공사 선정 → 사업시행인가 → 관리처분 → 이주·철거 → 착공

반면 신탁방식 중 사업시행자 방식은 구조가 다릅니다.
토지등소유자 → 신탁업자 사업시행자 지정 → 신탁사가 사업시행 → 시공사 선정 → 사업시행인가 → 관리처분 → 이주·철거 → 착공

즉, 신탁방식에서는 조합을 설립하는 절차를 거치지 않고 신탁업자가 사업시행자로 나서는 구조가 가능합니다. 서울시도 신탁방식 정비사업을 설명하며 신탁업자가 지정개발자로 참여하는 제도를 안내하고 있습니다.

그렇다면 신탁방식에서는 무조건 조합이 없어지는 것일까요? 그렇지 않습니다. 여기서 '사업시행자 방식'과 '사업대행자 방식'을 구분해야 합니다.

3. 신탁방식은 크게 두 가지로 나뉜다

① 사업시행자 방식

가장 많이 이야기하는 신탁방식으로, 신탁회사가 정비사업의 사업시행자로 지정되는 구조입니다. 이 방식의 가장 큰 특징은 추진위원회와 조합을 거치지 않고 사업을 진행할 수 있다는 점입니다. 다만 "신탁사가 알아서 모든 것을 결정한다"는 의미는 아니며, 토지등소유자의 동의와 전체회의 등 법에서 정한 주민 의사결정 절차가 존재합니다.

② 사업대행자 방식

사업대행자 방식에서는 조합이 존재할 수 있습니다. 조합이 사업시행자 지위를 유지하되, 신탁업자가 조합을 대신해 사업을 수행하는 구조입니다. 장기간 사업이 지연되거나 분쟁 등으로 추진이 어려운 경우, 또는 토지등소유자나 조합원의 과반수 동의로 요청할 때 진행할 수 있습니다.

구분	조합방식	신탁방식(사업시행자)	신탁방식(사업대행자)
사업시행자	조합	신탁업자	조합
조합 유무	있음	없음	있음
신탁사 역할	없음 또는 제한적	사업시행	사업대행
추진위·조합 설립	필요	생략 가능	조합방식과 유사
주민 의사결정	총회 등	토지등소유자 전체회의 등	조합 총회 등
핵심 특징	주민 중심 운영	신탁사가 사업 전반 수행	조합을 신탁사가 대신 지원·수행

따라서 '신탁방식 = 조합이 없다'라고 외우면 안 됩니다. 정확하게는 "사업시행자 방식에서는 조합이 없는 구조가 가능하고, 사업대행자 방식에서는 조합이 존재할 수 있다"라고 이해하는 것이 좋습니다.

4. 그렇다면 왜 신탁방식을 선택할까?

신탁방식이 관심을 받는 가장 큰 이유는 사업을 전문적으로 관리할 수 있다는 점입니다. 정비사업은 수많은 복잡한 절차를 거쳐야 하는데, 조합의 임원들이 전문적인 부동산 개발 경험을 충분히 갖춘 경우는 많지 않습니다.

반면, 신탁방식에서는 부동산 개발과 금융을 전문으로 하는 신탁회사가 사업시행자로 참여하므로 다음과 같은 효과를 기대할 수 있습니다.

• 전문적인 사업관리 및 사업비 조달 능력
• 자금관리의 투명성 확보
• 사업 관련 의사결정 구조의 단순화 및 조합 내부 갈등 감소
• 사업기간 단축 가능성

다만 '신탁방식이면 무조건 사업기간이 짧아진다'고 단정해서는 안 됩니다. 사업기간은 인허가, 분쟁 등 다양한 요소의 영향을 받으므로, 사업기간을 단축할 수 있는 구조적 장점이 있을 수 있다 정도로 이해하는 것이 적절합니다.

5. 신탁방식의 가장 큰 장점은 '돈'에서도 나온다

정비사업에서 생각보다 중요한 문제가 바로 초기 사업비입니다. 본격적인 공사가 시작되기 전에도 설계비, 인허가 비용, 감정평가 비용, 홍보 및 운영비 등 막대한 비용이 필요합니다.

조합방식에서는 이를 조합이 마련하거나 시공사 등의 지원으로 조달하지만, 신탁방식에서는 신탁사가 자체 자금이나 외부 차입 등을 활용해 사업비를 조달할 수 있습니다. 이 때문에 초기 자금난을 겪는 사업장에서는 신탁방식이 훌륭한 대안이 됩니다.

하지만 신탁사가 돈을 넣어준다고 해서 그 돈이 공짜인 것은 아닙니다. 사업비는 결국 정비사업비에 포함되고 신탁보수 등도 부담 구조와 연결되므로, "그 비용은 최종적으로 누가, 어떤 방식으로 부담하는가?"까지 확인해야 합니다.

6. 신탁보수는 어떻게 봐야 할까?

신탁회사는 정비사업을 수행하며 '신탁보수'를 받습니다. 그렇다면 신탁방식은 무조건 더 비쌀까요? 그렇게 단순하게 판단할 수는 없습니다.

정비사업 전체 비용에는 사업기간, 금융비용, 사업관리비, 공사비 등 여러 비용이 함께 들어갑니다. 신탁보수가 발생하더라도 사업기간이 단축되어 금융비용이 줄어든다면 전체 사업비 구조는 달라질 수 있습니다. 반대로 신탁보수가 발생했는데 사업기간도 길어지면 부담이 커질 수 있습니다. 결국 "신탁보수가 얼마인가?"가 아니라 "신탁보수를 포함한 전체 사업비가 얼마이고, 조합원에게 최종적으로 어떤 부담이 돌아오는가?"가 핵심입니다.

7. 재개발에도 신탁방식이 있을까? 실제 사례는?

있습니다. 신탁방식을 재건축에만 적용되는 것으로 생각하는 경우가 많지만, 「도시 및 주거환경정비법」 제27조는 재개발과 재건축 모두에 대해 신탁업자를 지정개발자로 지정할 수 있는 근거를 두고 있습니다.

실제 서울 '여의도 시범아파트 주택재건축정비사업(신탁방식-한국자산신탁)' 사례를 보면, 공공시설 설치비용 검증 전문기관 선정 및 시공자 선정 입찰 등 수많은 인허가 절차를 거치며 진행되고 있습니다. 재개발 역시 서울 서계동 일대, 창신10구역 등에서 신탁방식이 검토되거나 추진된 바 있습니다.

즉, 신탁방식은 사업 수행 주체와 의사결정 구조를 바꾸는 것이지 정비사업 고유의 절차를 없애는 제도는 아니며, 재개발·재건축 모두 가능한 정비사업 시행 구조입니다.

8. 조합방식과 신탁방식, 어느 쪽이 더 좋을까?

어느 한쪽이 무조건 좋다고 이야기하기는 어렵습니다. 사업장의 상황에 따라 달라집니다.

• 조합방식이 적합한 경우: 주민들의 사업 추진 의지가 강하고, 조합 운영이 안정적이며, 사업성이 충분한 경우
• 신탁방식이 적합한 경우: 사업 초기 자금조달이 어렵거나 사업 규모가 커 전문적인 관리가 필요한 경우, 혹은 조합 내부 갈등이 큰 경우

신탁방식을 선택한다고 반드시 빨라지는 것도 아니고, 조합방식이라고 반드시 느린 것도 아닙니다. 결국 사람과 사업성이 중요합니다.

9. 신탁방식을 검토한다면 무엇을 확인해야 할까?

신탁방식을 검토하거나 관련 부동산을 매수할 때 반드시 확인해야 할 체크리스트입니다.

1. 누가 사업시행자인가? 사업시행자 방식인지 사업대행자 방식인지 확인해야 합니다.
2. 신탁보수는 얼마인가? 지급 방식, 지급 시기, 추가 보수 발생 가능성을 체크해야 합니다.
3. 초기 사업비 조달 구조: 신탁사가 조달하는지, 별도 차입인지 파악해야 합니다.
4. 의사결정 구조: 토지등소유자 전체회의 등 주민들이 어떤 방식으로 참여하는지 봐야 합니다.
5. 신탁계약 내용: 가장 중요합니다. 권리관계와 사업비 부담 등 실제 계약서의 내용을 확인해야 합니다.
6. 예상 분담금 변동: 조합원의 최종적인 경제적 부담을 예측해야 합니다.

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💡 YURIE's NOTE

정비사업을 분석한다는 것은 단순히 '재개발이 된다, 안 된다'를 판단하는 것이 아닙니다. 누가 시행하고, 어떤 방식으로 사업비를 조달하며, 어떤 의사결정 구조를 가지고, 최종적으로 토지등소유자에게 어떤 경제적 결과가 돌아오는지를 보는 것입니다.

신탁방식을 선택할 때는 "신탁방식이냐 조합방식이냐"만 비교할 것이 아니라 "우리 사업장에 어떤 방식이 더 적합한가?"를 따져봐야 합니다. 특히 부동산 매수자라면 "신탁방식이라 빠르다"는 말만 믿지 말고 현재 사업단계, 신탁계약 체결 여부, 사업비 구조 등을 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.

다음 글에서는 "신탁방식이 실제로 조합방식보다 빠를까?"라는 질문에 대해 한 걸음 더 들어가 보겠습니다. 신탁보수가 정말 사업비를 증가시키는지, 실제 사업장에서 발생할 수 있는 문제는 무엇인지 자세히 살펴보겠습니다.