신탁사는 어떻게 사업을 진행할까?｜방화2구역·흑석11구역·학익1구역 사례
재개발 사업에서 신탁방식을 이야기하면 흔히 이렇게 생각합니다.
"신탁회사가 재개발을 대신 해주는 것 아닌가?"
큰 틀에서는 맞는 이야기지만, 실제 제도는 생각보다 조금 더 복잡합니다.
신탁방식이라고 해서 모두 같은 구조로 진행되는 것도 아닙니다.
신탁회사가 직접 사업시행자가 되는 방식이 있는가 하면, 조합을 유지하면서 신탁회사가 사업대행자로 참여하는 방식도 있습니다.
그리고 실제 사업장에서는 왜 신탁방식을 선택했는지에 따라 그 결과도 상당히 달라질 수 있습니다.
이번 글에서는 앞서 살펴본 조합방식과 신탁방식의 개념을 실제 재개발 사업장에 적용해 보겠습니다.
특히 서울의 방화2구역, 흑석11구역과 인천의 학익1구역 사례를 통해 신탁방식 재개발이 실제 현장에서 어떻게 진행되는지 살펴보겠습니다.
신탁방식 재개발, 먼저 두 가지를 구분해야 합니다
「도시 및 주거환경정비법」에서는 신탁업자를 정비사업의 지정개발자로 두어 사업시행자로 지정할 수 있도록 하고 있습니다.
또한 별도로 조합이나 토지등소유자를 대신해 정비사업을 시행하는 사업대행자 제도도 두고 있습니다.
그래서 현장에서 말하는 '신탁방식'은 크게 두 가지 구조로 이해하면 편합니다.
KB부동산신탁도 두 방식을 구분해 설명하고 있습니다. 사업시행자 방식은 정비구역 지정 후 신탁사를 사업시행자로 지정하는 구조이고, 사업대행자 방식은 조합설립인가 후 조합을 대신해 신탁사가 사업을 시행하는 구조입니다.
따라서 부동산 현장에서 "여기는 신탁방식이에요."라는 말을 들었다면, 어떤 신탁방식인지부터 확인해야 합니다.
이 차이를 모르면 실제 사업의 의사결정 구조를 잘못 이해할 수 있습니다.
① 신탁사가 직접 사업시행자가 되는 경우
현재 도시정비법은 일정 요건을 갖춘 신탁업자를 지정개발자로 보고 사업시행자로 지정할 수 있도록 하고 있습니다.
이 경우 신탁사가 단순히 조합의 업무를 도와주는 것이 아닙니다. 법적으로 사업시행자의 지위를 갖고 정비사업을 추진하게 됩니다.
특히 신탁사가 사업시행자로 지정·고시되면 기존 추진위원회의 구성승인이나 조합설립인가가 취소된 것으로 보는 규정도 있습니다.
조합을 만든 뒤 신탁회사를 이용하는 구조가 아니라, 처음부터 신탁회사를 사업시행자로 선택하는 구조
라고 이해하면 쉽습니다.
실제 사례 ① 방화2구역
서울 강서구 방화동의 방화2구역은 신탁방식 재개발을 실제로 확인할 수 있는 대표적인 사례입니다.
방화2구역은 과거 방화뉴타운의 한 구역으로 추진됐지만 주민 갈등과 사업성 문제 등으로 사업이 제대로 진행되지 못했습니다.
이후 2021년 서울시 신속통합기획 대상지로 선정되면서 사업이 다시 추진됐고, 주민들은 조합방식 대신 신탁방식을 선택했습니다. 2022년에는 한국토지신탁을 예비신탁사로 선정했습니다.
그리고 2024년 8월 중요한 단계가 진행됩니다.
한국토지신탁이 방화2구역 재개발사업의 사업시행자로 지정·고시된 것입니다.
방화2구역의 당시 사업 규모는 약 3만4,900㎡이며, 사업 완료 시 최고 16층, 10개 동, 728가구 규모의 공동주택이 계획돼 있습니다.
이 사례에서 주목할 부분은 '신탁사를 선택했다'는 사실보다 신탁사가 실제 사업시행자가 됐다는 점입니다.
즉 방화2구역은 단순히 조합이 사업을 추진하면서 신탁사의 도움을 받는 형태가 아니라, 신탁회사가 법적인 사업시행자의 지위에서 사업을 추진하는 구조입니다.
방화2구역이 신탁방식을 선택한 이유
방화2구역은 오랫동안 사업이 지연됐던 곳입니다.
주민 입장에서는 재개발을 추진하면서 또다시 장기간 사업이 지연되는 것을 피하고 싶은 요구가 컸습니다.
당시 주민들은 사업의 투명성, 신속한 사업 추진, 비용 절감 등을 신탁방식의 장점으로 판단했습니다.
결국 이 사례에서 볼 수 있는 것은, 신탁방식이 단순히 '신탁회사가 전문적이어서 좋다'는 이유만으로 선택되는 것이 아니라, 기존 사업의 지연 원인과 주민들의 사업 추진 방식에 대한 판단이 함께 작용한다는 점입니다.
② 조합을 유지하면서 신탁사가 사업대행자가 되는 경우
그렇다면 조합을 이미 설립한 곳은 신탁방식을 선택할 수 없을까요?
그렇지 않습니다. 도시정비법에는 사업대행자 제도가 별도로 있습니다.
시장·군수 등은 장기간 사업이 지연되거나 권리관계 분쟁 등으로 조합이 사업을 계속 추진하기 어렵다고 인정되는 경우 또는 토지등소유자의 과반수 동의로 요청하는 경우 등에 조합이나 토지등소유자를 대신해 지정개발자 등이 사업을 시행하도록 할 수 있습니다.
이 방식에서는 조합이 존재합니다. 다만 사업의 실무적인 진행을 신탁회사가 대행하게 됩니다.
이 구조를 실제로 보여주는 대표적인 사례가 바로 흑석11구역입니다.
실제 사례 ② 서울 흑석11구역
흑석11구역은 서울에서 신탁방식 재개발을 이야기할 때 빠지지 않는 대표적인 사업장입니다.
흑석11구역은 2015년 조합설립인가를 받았습니다.
그런데 조합설립 이후 사업 추진 과정에서 여러 문제가 발생하면서 사업에 어려움을 겪었습니다.
결국 조합은 2017년 한국토지신탁을 사업대행자로 지정했습니다.
즉 흑석11구역은 방화2구역처럼 처음부터 신탁사가 사업시행자가 된 사례가 아니라,
조합을 설립한 이후 신탁사를 사업대행자로 참여시킨 사례
입니다. 서울의 첫 신탁방식 재개발 사례로 알려진 것도 바로 이 사업장입니다.
흑석11구역에서 신탁사가 한 역할
흑석11구역은 조합설립 이후 사업 지연과 자금조달 문제 등이 있었고, 구역 내 종교시설 이전 문제도 사업 추진의 장애요인이었습니다.
한국토지신탁은 사업대행자로 참여한 이후 사업관리와 자금조달 등을 담당하면서 사업을 추진했습니다.
그 결과 흑석11구역은 2022년 8월 관리처분계획인가를 받았습니다.
2023년에는 이주율이 약 90%까지 올라갔고, 이후 착공과 분양을 준비하는 단계로 사업이 이어졌습니다.
2026년 한국토지신탁 자료에서도 흑석11구역은 착공 및 분양을 앞둔 주요 정비사업장으로 소개되고 있습니다. 사업 완료 후에는 약 1,515가구 규모의 공동주택이 들어설 예정입니다.
흑석11구역이 보여주는 것
흑석11구역 사례가 중요한 이유는 신탁방식이 반드시 '조합이 없는 사업'을 의미하지 않는다는 사실을 보여주기 때문입니다.
이미 조합이 만들어진 사업장에서도 신탁회사를 사업대행자로 참여시킬 수 있습니다.
따라서 현장에서 "신탁방식 재개발"이라는 표현을 들었을 때는 반드시
- ① 신탁사가 사업시행자인지
- ② 조합이 사업시행자로 남고 신탁사가 사업대행을 하는 것인지
확인해야 합니다.
실제 사례 ③ 학익1구역
신탁방식의 결과를 조금 더 직접적으로 보고 싶다면 인천 미추홀구의 학익1구역을 볼 수 있습니다.
학익1구역은 한국토지신탁이 사업대행자로 참여한 주택재개발정비사업입니다.
한국토지신탁은 2017년 10월 사업대행자로 지정됐고, 이후 사업시행인가와 관리처분인가를 거쳐 2021년 일반분양을 진행했습니다.
그리고 2026년 1월에는 사업대행 완료고시까지 받으면서 준공과 입주를 포함한 사업 과정이 마무리됐습니다.
즉 학익1구역은 신탁방식 → 사업시행 → 관리처분 → 일반분양 → 준공·입주 → 사업대행 완료까지 실제로 이어진 사례입니다.
신탁방식이 단순히 '사업 초기에 신탁사를 선정하는 것'으로 끝나는 것이 아니라 사업의 마지막 단계까지 이어질 수 있다는 것을 보여줍니다.
세 사례를 비교하면
지금까지 살펴본 세 사업장을 표로 정리하면 이해하기 쉽습니다.
세 곳 모두 '신탁방식'이라는 공통점이 있지만 사업 구조는 동일하지 않습니다.
이 차이를 알고 있어야 실제 사업장을 분석할 때도 정확한 판단을 할 수 있습니다.
그렇다면 신탁방식이 조합방식보다 무조건 빠를까?
여기에서 조심해야 합니다.
신탁방식의 장점으로 흔히 '사업 속도'가 언급되지만, 신탁방식을 선택한다고 해서 모든 재개발사업이 자동으로 빨라지는 것은 아닙니다.
정비사업은 토지등소유자의 동의, 정비계획, 인허가, 사업성, 시공사 선정, 공사비, 분양시장 등 여러 변수의 영향을 받습니다.
신탁사가 사업시행자가 된다고 해서 도시계획위원회 심의나 각종 인허가 절차가 사라지는 것도 아닙니다.
따라서 신탁방식의 장점을 볼 때는 "신탁사가 있으니까 빨리 된다"라고 단순하게 생각하기보다 "사업을 전문적으로 관리할 주체가 명확해지고, 자금조달과 사업관리에서 신탁사의 역량을 활용할 수 있다" 정도로 이해하는 것이 더 정확합니다.
실제 방화2구역처럼 과거 사업이 장기간 지연됐던 곳에서는 이러한 장점이 중요하게 작용할 수 있습니다.
반면 주민 간 갈등이나 사업성 자체에 문제가 있다면 신탁방식이라고 해서 모든 문제가 해결되는 것은 아닙니다.
신탁보수는 어떻게 할까?
신탁방식을 이야기할 때 빠지면 안 되는 부분이 바로 신탁보수입니다.
신탁회사가 무료로 사업을 관리해주는 것은 아닙니다.
신탁계약에는 신탁보수 등 정비사업비의 부담에 관한 사항이 포함됩니다. 도시정비법에서도 신탁업자에게 지급하는 신탁보수 등의 부담에 관한 사항을 정비사업 시행규정 등에 포함할 수 있도록 하고 있습니다.
따라서 신탁방식을 검토할 때는 단순히 "신탁사가 자금을 조달해준다"만 볼 것이 아니라, 신탁보수와 금융비용 등을 포함한 전체 사업비가 어떻게 구성되는지 살펴보아야 합니다.
결국 조합방식과 신탁방식 중 어느 쪽이 무조건 비용이 적다고 단정하기보다는 해당 사업장의 규모와 사업기간, 자금조달 구조, 신탁보수 등을 함께 비교해야 합니다.
신탁방식에서는 주민들의 의사결정권이 없어질까?
이 부분도 자주 오해하는 부분입니다.
신탁사가 사업시행자가 된다고 해서 토지등소유자가 사업과 완전히 분리되는 것은 아닙니다.
정비사업은 법에서 정한 절차에 따라 진행되며, 정비계획이나 사업시행계획, 관리처분계획 등 중요한 단계마다 관련 절차와 권리관계가 발생합니다.
다만 조합방식과 비교하면 의사결정 구조가 달라집니다.
조합방식에서는 조합총회와 대의원회 등을 중심으로 조합원들이 사업에 참여합니다.
반면 신탁사가 사업시행자가 되는 방식에서는 신탁사가 사업시행자의 지위에서 사업을 추진하게 됩니다.
그래서 신탁방식을 선택할 때는 "신탁사가 무엇을 결정할 수 있고, 토지등소유자에게 어떤 의사결정 권한이 남아 있는가?"를 신탁계약과 시행규정 등을 통해 확인하는 것이 중요합니다.
재개발 물건을 볼 때 신탁방식이면 무엇을 확인해야 할까?
현장에서 실제 물건을 검토한다면 다음 순서로 확인하는 것을 권합니다.
1. 신탁사가 어떤 지위인지 확인
사업시행자입니까? 아니면 사업대행자입니까? 이 둘은 전혀 다른 구조입니다.
2. 신탁계약 내용을 확인
신탁보수, 사업비 조달, 자금관리, 사업 완료 후 소유권 귀속 등 중요한 내용이 계약과 시행규정에 담깁니다. 특히 신탁보수와 사업비 부담 구조는 반드시 확인해야 합니다.
3. 현재 사업단계를 확인
신탁사를 선정했다는 사실만으로 사업이 상당히 진행됐다고 판단하면 안 됩니다. 예를 들어 신탁사와 업무협약을 체결한 단계인지, 예비신탁사를 선정한 단계인지, 실제 사업시행자로 지정·고시됐는지에 따라 사업단계는 크게 다릅니다.
4. 정비구역 지정 여부 확인
정비구역 지정 전과 후는 사업의 법적·행정적 단계가 다릅니다. 신탁방식을 선택했다고 해서 정비구역 지정이 완료된 것은 아닙니다.
5. 사업시행계획인가와 관리처분계획인가 여부 확인
실제 사업이 얼마나 진행됐는지를 판단하려면 신탁사 선정 여부보다 이후의 인허가 단계를 보는 것이 더 중요할 수 있습니다.
'예비신탁사'와 '사업시행자'도 다릅니다
이 부분도 현장에서 상당히 중요합니다.
주민들이 신탁사를 선정했다는 소식을 접하면 "신탁방식으로 확정됐구나"라고 생각하기 쉽습니다.
하지만 실제로는 신탁사와 업무협약을 체결하거나 예비신탁사를 선정한 단계와, 행정청이 신탁사를 사업시행자로 공식 지정·고시한 단계는 구분해야 합니다.
방화2구역도 2022년 한국토지신탁을 예비신탁사로 선정한 뒤 2024년에 실제 사업시행자로 지정·고시되는 과정을 거쳤습니다.
따라서 부동산 광고에서 "신탁방식 확정!"이라는 문구를 봤다면 바로 사업시행자 지정까지 완료됐다고 생각해서는 안 됩니다. 공식 고시 여부를 확인하는 것이 가장 정확합니다.
신탁방식 재개발을 바라보는 기준
그렇다면 조합방식과 신탁방식 중 어떤 것이 더 좋은 방식일까요? 정답은 없습니다. 사업장마다 상황이 다르기 때문입니다.
주민들의 의견이 잘 모이고 조합 운영이 안정적이며 자금조달에도 문제가 없다면 조합방식이 적합할 수 있습니다.
반대로 사업 추진 과정에서 전문적인 사업관리나 자금조달 능력이 필요하고, 주민들이 신탁사의 전문성을 활용하는 것이 유리하다고 판단한다면 신탁방식이 선택지가 될 수 있습니다.
특히 과거 사업이 장기간 지연된 곳이라면 신탁방식을 통해 사업관리 체계를 바꾸는 것이 하나의 대안이 될 수 있습니다.
하지만 신탁방식 역시 신탁보수와 계약조건, 의사결정 구조 등을 꼼꼼하게 따져봐야 합니다.
결국 중요한 것은 조합이냐 신탁이냐의 이름이 아니라, 그 사업장에 어떤 구조가 더 적합한가입니다.
💡 YURIE's NOTE
재개발을 공부하다 보면 "조합방식이냐 신탁방식이냐"를 마치 어느 한쪽이 더 좋은 것처럼 이야기하는 경우가 많습니다.
하지만 실제 사례를 보면 그렇게 단순하지 않습니다.
방화2구역은 신탁사가 사업시행자로 지정된 사례이고, 흑석11구역과 학익1구역은 조합이 존재하는 상태에서 신탁사가 사업대행자로 참여한 사례입니다. 세 사업장의 사업 진행 과정도 서로 다릅니다.
결국 신탁방식을 제대로 이해하려면 '신탁사가 있다'는 사실만 볼 것이 아니라,
- 누가 사업시행자인지
- 신탁사는 어떤 지위인지
- 현재 사업이 어느 단계까지 진행됐는지
- 신탁보수와 사업비는 어떻게 구성되는지
를 각각 확인해야 합니다.
특히 부동산을 매수하려는 입장에서는 "신탁방식이라 사업이 빠르다"라는 설명만 믿기보다 해당 사업장의 공식 고시와 정비사업 정보를 직접 확인하는 것이 중요합니다. 신탁방식은 재개발사업의 속도를 높일 수 있는 하나의 사업방식일 수 있지만, 그 자체가 사업 성공을 보장하는 것은 아닙니다.
마치며
이번 글에서는 실제 재개발 사업장을 통해 신탁방식을 살펴봤습니다.
방화2구역은 신탁사가 사업시행자로 지정된 사례입니다.
흑석11구역은 조합설립 이후 신탁사가 사업대행자로 참여해 사업을 진행한 사례입니다.
학익1구역은 신탁사의 사업대행을 통해 준공과 입주, 사업대행 완료까지 이어진 사례입니다.
이 세 가지 사례만 보더라도 신탁방식이 하나의 동일한 구조가 아니라는 것을 알 수 있습니다.
따라서 앞으로 재개발 물건을 검토하면서 "신탁방식입니다"라는 말을 듣게 된다면 가장 먼저 이렇게 질문해보면 됩니다.
"신탁사가 사업시행자인가요, 사업대행자인가요?"
그리고 그 다음에는
"현재 공식적으로 어느 단계까지 진행됐나요?"
를 확인해야 합니다. 이 두 가지를 확인하는 것만으로도 재개발 사업을 바라보는 시각이 상당히 달라질 수 있습니다.
다음 글에서는 신탁방식에서 빠질 수 없는 신탁보수와 사업비, 그리고 실제 계약에서 어떤 부분을 확인해야 하는지를 조금 더 구체적으로 살펴보겠습니다.
재개발에서 결국 중요한 것은 사업방식의 이름이 아니라 내가 가진 부동산의 권리와 앞으로 부담하게 될 비용이 어떻게 결정되는가이기 때문입니다.
앞으로도 실제 사업장과 제도를 함께 비교하면서 이어가겠습니다.
참고자료
- 국가법령정보센터, 「도시 및 주거환경정비법」 제27조·제28조
- 찾기쉬운 생활법령정보, 재개발사업 사업시행자 및 사업대행자
- 서울특별시·강서구, 방화2구역 정비사업 관련 자료
- 서울특별시·동작구, 흑석11구역 정비사업 관련 자료
- 한국토지신탁, 흑석11구역 및 학익1구역 관련 사업자료
- 연합뉴스, 「한국토지신탁, 방화2구역 재개발 사업시행자로 지정 고시」(2024.8.19)
- 이데일리, 「서울 첫 신탁방식 '흑석11구역', 이주 진행률 90%」(2023.5.23)
- 프라임경제, 「'신탁방식 체제' 학익1구역, 각종 리스크에도 완주」(2026.2.2)
문의｜YURIE's NOTE 유리공인중개사사무소
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