[도시정비의 이해 #009] 신탁방식 재개발·재건축, 정말 더 빠를까?

 

신탁방식의 장점과 단점, 신탁보수와 실제 사업에서 확인해야 할 것

재개발·재건축을 공부하다 보면 이런 이야기를 자주 듣게 됩니다.

"요즘은 신탁방식이 대세래."

"조합보다 신탁방식이 사업이 빨라."

"신탁사가 돈도 조달해주니까 안전하지."

반대로 이런 이야기도 있습니다.

"신탁보수가 너무 비싼 것 아니야?"

"결국 신탁사도 사업을 대신해주는 회사일 뿐 아닌가?"

"신탁방식이라고 무조건 사업기간이 줄어드는 것은 아니잖아."

둘 다 어느 정도 맞는 이야기입니다.

신탁방식은 조합방식과 비교했을 때 사업 추진 과정에서 전문성과 자금조달 능력을 활용할 수 있다는 장점이 있지만, 그렇다고 해서 신탁방식으로 바꾸기만 하면 사업이 자동으로 빨라지는 것은 아닙니다.

무엇보다 중요한 것은 어떤 신탁방식을 선택했는지, 신탁사가 어디까지 권한을 갖는지, 신탁보수와 사업비 부담은 어떻게 정해져 있는지입니다.

이번 글에서는 지난 8편에서 살펴본 신탁방식을 한 단계 더 깊게 들어가 보겠습니다.

① 신탁방식이라고 모두 같은 것은 아니다

먼저 이것부터 구분해야 합니다.

신탁방식에는 크게 사업시행자 방식과 사업대행자 방식이 있습니다.

이 둘을 구분하지 않고 "신탁방식"이라고만 이야기하면 실제 사업 구조를 제대로 이해하기 어렵습니다.

사업시행자 방식

신탁업자가 직접 사업시행자가 되는 방식입니다.

토지등소유자의 동의를 바탕으로 신탁업자를 지정개발자로 선정하고, 신탁회사가 사업시행자의 지위에서 정비사업을 추진합니다.

현재 「도시 및 주거환경정비법」 제27조는 일정한 요건을 충족하는 경우 신탁업자를 지정개발자로 사업시행자로 지정할 수 있도록 하고 있습니다. 특히 토지등소유자가 조합설립 동의요건 이상으로 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 경우가 그 근거 중 하나입니다.

이 경우 조합을 중심으로 사업을 추진하는 기존 구조와 사업의 주체가 달라집니다.

사업대행자 방식

사업시행자는 조합이나 토지등소유자로 유지하면서 신탁사가 그 사업을 대신 수행하는 방식입니다.

즉,

사업시행자와 사업을 실제로 수행하는 주체가 다를 수 있습니다.

도시정비법 제28조는 장기간 사업이 지연되거나 분쟁 등으로 사업 추진이 어렵거나, 토지등소유자 또는 조합원이 과반수 동의로 요청하는 경우 등에 사업대행자를 통한 사업대행이 가능하도록 규정하고 있습니다.

따라서 계약서를 볼 때 단순히

"신탁방식입니다."

라는 설명만 볼 것이 아니라,

신탁사가 사업시행자인지, 사업대행자인지

부터 확인해야 합니다.

② 신탁방식의 가장 큰 장점은 '전문성'이다

조합방식에서는 토지등소유자가 조합을 구성하고 조합이 사업을 추진합니다.

하지만 조합원들이 모두 정비사업 전문가인 것은 아닙니다.

정비사업은 도시계획부터 건축, 금융, 세무, 법률, 분양, 시공사 선정, 각종 인허가까지 수많은 업무가 동시에 진행됩니다.

신탁방식에서는 이 업무를 전문적으로 수행해 온 신탁사가 사업에 참여합니다.

따라서 사업 초기부터 전문적인 사업관리 능력을 활용할 수 있다는 것이 중요한 장점입니다.

특히 규모가 큰 정비사업에서는 사업비 조달과 관리, 인허가, 시공사 및 각종 용역업체 관리 등에서 전문성이 중요합니다.

그렇다면 신탁방식은 왜 '빠르다'고 할까?

가장 큰 이유 중 하나는 사업 추진 구조를 단순화할 가능성입니다.

조합방식에서는 추진위원회 구성 → 조합설립 → 조합 운영 → 각종 의사결정 등 여러 절차가 필요합니다.

반면 신탁사가 사업시행자로 참여하는 경우에는 조합설립 절차를 거치지 않고 사업을 추진할 수 있는 구조가 가능합니다.

실제로 현행 도시정비법도 신탁업자가 사업시행자로 지정되는 경우 추진위원회 구성승인 또는 조합설립인가가 취소된 것으로 보는 규정을 두고 있습니다.

그래서 신탁방식이

"조합설립이라는 단계를 줄일 수 있다."

는 측면에서 사업기간 단축 가능성을 갖는 것입니다.

하지만 이것을

"신탁방식이면 무조건 빠르다."

라고 해석하면 안 됩니다.

③ 신탁방식이라고 인허가가 사라지는 것은 아니다

이 부분이 상당히 중요합니다.

신탁방식으로 진행한다고 해서 정비사업의 모든 절차가 없어지는 것은 아닙니다.

정비계획을 수립하고, 도시계획과 건축계획을 검토하고, 사업시행계획인가를 받고, 관리처분과 이주·철거·착공 등의 절차를 진행하는 것은 여전히 중요합니다.

즉,

신탁방식은 정비사업의 모든 절차를 생략하는 제도가 아닙니다.

사업을 추진하는 주체와 의사결정 구조를 바꾸는 것이 핵심입니다.

따라서 사업이 지연되는 원인이

• 조합 내부 갈등인지
• 사업비 조달 문제인지
• 정비계획 변경인지
• 용적률이나 건축계획 문제인지
• 시공사 선정 문제인지
• 분양시장 문제인지

에 따라 신탁방식의 효과도 달라질 수 있습니다.

조합 내부 갈등 때문에 사업이 계속 지연되는 사업이라면 전문 신탁사가 참여하면서 일정 부분 개선될 수 있습니다.

하지만 도시계획 변경이나 사업성 자체가 부족한 사업이라면 신탁방식으로 바꾼다고 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.

④ 신탁방식의 가장 현실적인 단점은 '비용'이다

신탁방식을 검토할 때 반드시 확인해야 하는 부분입니다.

신탁회사도 사업을 무료로 수행하는 것은 아닙니다.

신탁보수가 발생합니다.

그리고 신탁보수는 결국 정비사업비의 한 항목으로 사업비에 반영될 수 있습니다.

도시정비법에서도 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 과정에서 토지등소유자에게 제공해야 하는 동의서에 신탁보수 등의 부담에 관한 사항을 포함하도록 하고 있습니다.

즉,

"신탁방식이라서 사업비가 줄어든다."

라고 단순하게 생각하면 안 됩니다.

신탁사가 전문적으로 사업을 관리해 비용이나 기간을 절감할 가능성이 있는 반면,

그 전문적인 서비스를 이용하는 데 따른 신탁보수 자체는 별도로 발생합니다.

결국 중요한 것은

신탁보수가 얼마냐

만이 아닙니다.

그보다

신탁보수를 포함한 전체 사업비가 얼마인지

를 봐야 합니다.

⑤ 신탁보수만 보고 비싸다·싸다고 판단하면 안 된다

예를 들어 A사업장의 신탁보수가 100억원이고 B사업장의 신탁보수가 70억원이라고 해보겠습니다.

숫자만 보면 B사업장이 저렴해 보입니다.

하지만 두 사업장의 규모가 다르다면 단순 비교는 의미가 없습니다.

또한 신탁보수 외에도

• 공사비
• 금융비용
• 각종 용역비
• 철거비
• 이주비
• 보상비
• 분양 관련 비용
• 각종 세금 및 부담금

등 수많은 비용이 발생합니다.

따라서 신탁방식을 검토할 때는

신탁보수 → 총사업비 → 금융비용 → 조합원 분담금

순서로 연결해서 봐야 합니다.

특히 신탁계약서에서 보수의 산정 기준과 지급 시점을 확인하는 것이 중요합니다.

⑥ 신탁방식은 의사결정 구조도 달라진다

조합방식에서는 조합원 총회가 매우 중요한 의사결정 구조입니다.

조합원이 사업의 주요 의사결정에 참여합니다.

반면 신탁방식에서는 신탁사가 사업시행자로 참여할 경우 사업의 실행과 관리에서 신탁사의 역할이 상당히 커질 수 있습니다.

그래서 신탁방식을 선택할 때는

"전문가에게 맡기니까 편하겠다."

라는 생각만 해서는 안 됩니다.

내가 어디까지 의사결정에 참여할 수 있는지를 확인해야 합니다.

특히 다음 사항을 살펴볼 필요가 있습니다.

결국 신탁방식의 핵심은

"신탁사가 무엇을 해주느냐"가 아니라 "신탁사가 어디까지 권한을 갖느냐"

입니다.

⑦ 신탁방식의 장점은 '속도' 하나로 설명할 수 없다

신탁방식의 장점을 정리하면 크게 네 가지 정도로 볼 수 있습니다.

① 전문적인 사업관리

정비사업 경험이 있는 신탁사가 사업에 참여하기 때문에 사업관리의 전문성을 활용할 수 있습니다.

② 자금조달 능력

신탁사의 금융 역량을 활용할 수 있다는 점도 장점입니다.

다만 신탁사가 모든 사업비를 무조건 직접 조달한다는 의미는 아닙니다.

사업별 금융구조와 계약조건을 따로 확인해야 합니다.

③ 조합 내부 갈등 감소 가능성

조합 내부에서 발생하는 임원 간 갈등이나 의사결정 지연 등을 줄이는 데 도움이 될 가능성이 있습니다.

④ 사업구조의 효율화 가능성

특히 사업시행자 방식에서는 조합설립이라는 절차를 거치지 않고 신탁업자가 사업시행자가 되는 구조가 가능하기 때문에 사업 초기 단계에서 절차를 단순화할 여지가 있습니다.

하지만 이 네 가지 모두

"가능성"

이라는 점이 중요합니다.

신탁방식 자체가 사업 성공을 보장하는 것은 아닙니다.

⑧ 그렇다면 단점은 무엇일까?

반대로 단점도 분명합니다.

첫 번째, 신탁보수가 발생합니다.

전문적인 사업관리를 받는 대가입니다.

따라서 조합방식과 비교할 때 신탁보수까지 포함한 전체 사업비를 비교해야 합니다.

두 번째, 신탁사의 권한이 커질 수 있습니다.

사업시행자 방식이라면 특히 그렇습니다.

따라서 토지등소유자가 어떤 의사결정에 참여할 수 있는지 계약서와 시행규정 등을 확인해야 합니다.

세 번째, 신탁계약이 중요합니다.

신탁방식에서는 계약의 내용이 사업의 구조를 이해하는 핵심 자료가 됩니다.

실제로 법에서도 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 동의서에 신탁계약의 내용이 포함되도록 하고 있습니다.

네 번째, '신탁 = 빠른 사업'이라는 공식은 없습니다.

사업성이 부족하거나 주민 간 갈등이 크거나 인허가 문제가 있는 경우 신탁방식만으로 해결되지 않을 수 있습니다.

따라서 신탁방식을 선택하기 전에 왜 현재 사업이 지연되고 있는지를 먼저 분석해야 합니다.

⑨ 신탁방식에서 가장 중요한 것은 계약서다

신탁방식을 검토한다면 신탁사의 이름만 보고 판단해서는 안 됩니다.

"어느 신탁사가 유명하다."

"어느 신탁사가 사업을 많이 했다."

이런 정보도 참고할 수 있지만 더 중요한 것은 우리 사업장에 체결되는 계약의 내용입니다.

특히 다음 항목은 반드시 확인해야 합니다.

① 신탁보수

보수율이나 금액만 볼 것이 아니라 어떤 기준으로 산정되는지 확인해야 합니다.

② 보수 지급시기

사업 초기부터 지급되는지, 단계별로 지급되는지 확인할 필요가 있습니다.

③ 사업비 조달

신탁사가 직접 조달하는 자금과 외부 금융기관을 통한 조달을 구분해야 합니다.

④ 사업 지연 시 책임

사업이 예상보다 늦어졌을 때 추가 비용을 누가 부담하는지 확인해야 합니다.

⑤ 계약 해지 및 종료

사업이 중단되거나 계약을 해지할 경우 신탁보수와 비용은 어떻게 정산하는지도 중요합니다.

⑥ 의사결정 권한

토지등소유자 또는 조합이 어떤 사항에 대해 의결권을 행사할 수 있는지 확인해야 합니다.

⑦ 분담금

신탁방식이라고 해서 조합원의 분담금이 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다.

오히려 사업비 전체를 기준으로 예상 분담금을 확인해야 합니다.

⑩ 실제로 신탁방식이 적용되는 사업도 있다

신탁방식은 단순히 이론적인 제도가 아닙니다.

서울에서도 실제 신탁방식으로 추진되는 정비사업을 확인할 수 있습니다.

예를 들어 서울시 정비사업 정보몽땅에는 여의도 대교아파트 신탁방식 주택재건축정비사업이 별도의 사업장으로 공개되어 있습니다.

이처럼 실제 사업장을 직접 찾아보면 신탁방식이 단순히 "조합 대신 신탁사가 일한다"는 한 문장으로 설명할 수 없는 구조라는 것을 알 수 있습니다.

사업장마다

• 사업 단계
• 신탁사 역할
• 사업시행자 여부
• 정비계획
• 건축계획
• 사업비
• 신탁계약

이 모두 다를 수 있기 때문입니다.

그래서 신탁방식을 공부할 때는 일반적인 장단점만 외우는 것보다 실제 사업장의 사업개요와 계약 구조를 함께 보는 것이 훨씬 중요합니다.

신탁방식, 이런 사업장이라면 검토할 필요가 있다

그렇다면 어떤 사업장에서 신탁방식을 고민해볼 수 있을까요?

예를 들어

• 사업은 추진되고 있지만 조합 내부 갈등이 심한 경우
• 전문적인 사업관리가 필요한 경우
• 사업비 조달 능력이 중요한 경우
• 사업 초기 단계에서 조합설립 절차를 단순화할 필요가 있는 경우
• 주민들이 직접 사업을 관리하기 어려운 경우

등에서는 신탁방식을 검토할 수 있습니다.

하지만 반대로

• 주민들이 직접 사업을 주도하고 싶은 경우
• 의사결정에 적극적으로 참여하려는 경우
• 신탁보수 부담이 사업성에 큰 영향을 미치는 경우
• 이미 조합 운영이 안정적으로 이루어지고 있는 경우

에는 조합방식과 신탁방식을 충분히 비교해볼 필요가 있습니다.

결국 '어느 방식이 더 좋은가?'가 아니다

신탁방식과 조합방식을 비교하면서 가장 조심해야 할 질문이 있습니다.

"그래서 어느 방식이 더 좋은가요?"

사실 정답은 없습니다.

사업장에 따라 다릅니다.

같은 재개발이라도

주민구성이 어떠한지,

사업성이 어떠한지,

현재 사업이 어느 단계인지,

조합 내부 갈등이 어느 정도인지,

자금조달이 필요한지,

정비계획 변경이 필요한지 등에 따라 적합한 방식이 달라집니다.

그래서 신탁방식의 장점을 이야기할 때도

"신탁방식 = 빠른 사업"

이라고 단순화해서는 안 됩니다.

정확한 표현은

"신탁방식은 사업구조에 따라 사업기간 단축과 전문적인 사업관리에 도움이 될 수 있다."

정도가 적절합니다.

 

YURIE's NOTE

이번 글까지 읽었다면 이제 신탁방식에 대해서는 조금 다른 관점으로 볼 수 있을 겁니다.

신탁방식의 핵심은 신탁회사가 있다는 사실 자체가 아닙니다.

누가 사업시행자인지, 누가 의사결정을 하는지, 누가 사업비를 조달하는지, 신탁사는 어디까지 책임지고 어떤 보수를 받는지를 확인하는 것이 핵심입니다.

특히 부동산을 매수하는 입장이라면

"신탁방식이라 사업이 빠르대."

라는 말만 믿고 물건을 판단해서는 안 됩니다.

오히려 다음과 같은 질문을 해야 합니다.

현재 사업단계는 어디까지인가?

신탁사는 사업시행자인가, 사업대행자인가?

신탁보수는 얼마인가?

총사업비는 얼마로 예상되는가?

예상 분담금은 어떻게 계산되는가?

신탁계약에서 신탁사의 권한은 어디까지인가?

이 질문에 답할 수 있어야 합니다.

그리고 여기서 자연스럽게 다음 질문이 생깁니다.

"그렇다면 신탁방식의 실제 사업장에서 조합원이나 토지등소유자는 어떤 권리를 갖고, 무엇을 조심해야 할까?"

다음 글에서는 이 부분을 조금 더 실무적으로 들어가 보겠습니다.

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참고자료

• 국가법령정보센터, 「도시 및 주거환경정비법」 제27조(재개발사업·재건축사업의 지정개발자)
• 국가법령정보센터, 「도시 및 주거환경정비법」 제28조(재개발사업·재건축사업의 사업대행자)
• 국가법령정보센터, 「도시 및 주거환경정비법」 신탁업자 관련 동의 및 신탁계약 규정
• 서울시 정비사업 정보몽땅, 여의도 대교아파트 신탁방식 주택재건축정비사업