[도시정비의 이해 #011]신탁방식 정비사업, 계약서에서 꼭 확인해야 할 7가지

프롤로그: 신탁방식 계약서, 왜 직접 확인해야 할까?

재개발·재건축을 공부하다 보면 어느 순간 '신탁방식'이라는 말을 만나게 됩니다.

조합을 설립하고 조합이 사업을 끌고 가는 방식과 달리, 신탁회사가 사업시행자로 참여해 정비사업을 추진하는 방식입니다.

앞선 글에서 조합방식과 신탁방식의 기본적인 차이를 살펴봤다면, 이번에는 한 단계 더 들어가 보겠습니다.

실제로 신탁방식 정비사업에 참여하게 됐다고 가정해보겠습니다.

신탁회사에서 계약서를 보내왔습니다.

그런데 계약서를 펼쳐보니 낯선 용어가 가득합니다.

위탁자, 수탁자, 수익자, 신탁보수, 사업비, 대지급금, 차입금, 신탁기간, 신탁종료……

어떤 내용이 중요한지 모르고 단순히

"신탁회사가 사업을 대신해주니까 편하겠지."

라고 생각하고 계약서에 서명해서는 안 됩니다.

신탁방식이라고 해서 사업 위험이 없어지는 것도 아니고, 신탁회사가 모든 비용을 대신 부담하는 것도 아니기 때문입니다.

오히려 신탁방식에서는 신탁회사의 권한이 어디까지인지, 비용은 누가 부담하는지, 사업이 중단되면 어떻게 되는지를 계약서에서 확인하는 것이 중요합니다.

이번 글에서는 신탁방식 정비사업 계약서를 볼 때 특히 확인해야 할 7가지 핵심 포인트를 정리해보겠습니다.

신탁방식 개요: 기본 구조 이해하기

신탁방식 정비사업에서는 신탁업자가 사업시행자로 지정되어 정비사업을 추진할 수 있습니다.

현행 「도시 및 주거환경정비법」은 재개발·재건축사업에서 일정한 요건을 갖춘 신탁업자를 지정개발자로 지정하여 사업을 시행할 수 있도록 하고 있습니다.

특히 토지등소유자가 조합설립 동의요건 이상으로 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 경우가 그 하나입니다.

이때 중요한 것은 신탁회사가 단순히 돈을 관리해주는 금융기관이라는 의미가 아니라는 것입니다.

신탁방식 정비사업에서는 신탁회사가 사업시행자로서 사업의 전반적인 추진과 관리에 관여하게 됩니다.

따라서 신탁방식을 이해할 때는

"조합 대신 신탁회사가 사업을 시행하는 구조"

라고 먼저 이해하면 쉽습니다.

다만 실제 사업구조는 개별 사업의 계약과 시행규정 등에 따라 달라질 수 있기 때문에 모든 신탁방식 정비사업이 똑같은 것은 아닙니다.

그래서 더 중요한 것이 바로 계약서입니다.

① 신탁회사의 권한은 어디까지인가?

신탁방식에서 가장 먼저 봐야 할 부분입니다.

신탁회사 이름이 들어갔다고 해서 신탁회사가 모든 일을 마음대로 결정할 수 있다는 뜻은 아닙니다.

반대로 토지등소유자가 사업의 모든 중요한 의사결정을 직접 하는 구조라고 생각해서도 안 됩니다.

결국 중요한 것은 신탁계약과 시행규정에 신탁회사의 권한이 어떻게 정해져 있는지입니다.

예를 들어 다음과 같은 내용을 확인할 필요가 있습니다.

• 사업시행자로서 신탁회사가 행사할 수 있는 권한
• 시공자 선정과 관련한 권한
• 자금 조달 및 차입과 관련한 권한
• 사업비 집행 권한
• 각종 계약 체결 권한
• 설계 및 사업계획 변경 권한
• 분양 및 청산과 관련한 권한
• 토지등소유자 또는 전체회의의 동의가 필요한 사항

특히 중요한 것은 신탁회사가 단독으로 결정할 수 있는 사항과 토지등소유자의 동의가 필요한 사항을 구분하는 것입니다.

계약서에서 이 부분이 명확하지 않다면 나중에 갈등이 발생할 가능성이 커집니다.

따라서 계약서를 볼 때는 단순히 "신탁사가 사업을 시행한다."라고 읽고 넘어갈 것이 아니라, "신탁사는 어디까지 결정할 수 있는가?"를 확인해야 합니다.

② 신탁보수는 얼마이고, 무엇을 기준으로 계산할까?

신탁방식에서 가장 먼저 관심을 갖게 되는 부분인 신탁보수입니다.

그런데 신탁보수는 단순히 "몇 억 원이다."라고만 보면 안 되며, 어떤 기준으로 산정하는지를 확인해야 합니다.

예를 들어 계약서에는 신탁보수를 별도의 보수표에 정해놓거나 사업 규모 등을 기준으로 산정하는 방식이 사용될 수 있습니다.

실제 공개된 정비사업 신탁계약서에서도 신탁보수를 별첨으로 정하고, 일정한 사유가 발생하면 신탁보수를 변경하거나 별도로 지급받을 수 있도록 규정한 사례를 확인할 수 있습니다.

따라서 다음 사항을 체크해야 합니다.

여기서 특히 주의해야 하는 부분이 있습니다. 신탁보수만 보고 신탁방식이 비싸다, 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

조합방식에도 조합 운영비, 정비사업전문관리업자 비용, 각종 용역비 등 여러 사업비가 발생하기 때문입니다. 따라서 신탁보수 하나만 비교하기보다는 전체 사업비 구조를 비교해야 합니다.

③ 사업비는 누가 부담하는가?

신탁방식에서 많은 사람들이 오해하는 부분입니다.

"신탁회사가 사업을 시행하면 신탁회사가 사업비도 부담하는 것 아닌가?"

반드시 그렇지는 않습니다.

정비사업에는 토지 매입이나 보상, 철거, 공사, 각종 용역, 금융비용 등 상당한 비용이 발생하며, 이 비용을 어떤 방식으로 조달하고 누가 최종적으로 부담하는지는 사업구조와 계약에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서 계약서에서 사업비 부담 주체와 자금조달 구조를 확인해야 합니다.

• 사업비 조달 방법 및 대출 여부
• 대출금 이자 및 신탁회사의 자금 대여 여부
• 사업비 부족 시 추가 자금 조달 방법
• 대여금의 상환 우선순위 및 금융비용 부담 주체
• 사업 종료 후 미지급 비용의 처리

실제 공개된 정비사업 신탁계약서에도 사업비와 관련한 지급의무 및 신탁재산에서 대지급금을 우선 지급받는 내용 등이 규정되어 있습니다.

따라서 계약서를 볼 때는 "신탁회사가 사업을 시행한다"와 "신탁회사가 사업비를 부담한다"를 같은 의미로 생각해서는 안 됩니다. 둘은 전혀 다른 문제입니다.

④ 사업이 지연되거나 중단되면 어떻게 될까?

정비사업에서 가장 현실적인 위험 중 하나입니다. 재개발·재건축은 몇 년 안에 끝나는 사업이 아니며 인허가, 시공자 선정, 분양 시장 상황에 따라 지연될 수 있습니다.

그렇다면 계약서에서 "사업이 지연되면 누가 어떤 비용을 부담하는가?"를 확인해야 합니다.

사업기간이 늘어나면서 금융비용이나 각종 용역비가 증가할 수 있고, 신탁보수 역시 계약조건에 따라 영향을 받을 수 있습니다. 따라서 다음과 같은 상황별 비용 구조를 체크해두어야 합니다.

• 사업이 1년 늦어졌을 때
• 사업이 3년 늦어졌을 때
• 사업이 중단됐을 때

⑤ 신탁계약은 언제 끝나는가?

신탁계약에는 신탁기간과 종료에 관한 조항이 있습니다. 신탁기간은 단순히 "계약일부터 몇 년"으로 끝나는 것이 아니라 정비사업의 진행단계, 사업 완료, 청산 등과 연결되어 있습니다.

• 신탁기간의 시작점과 종료 시점
• 사업 지연 시 기간 연장 여부 및 결정 주체
• 사업 중단 시 신탁 종료 절차 및 재산/권리 정리 방법
• 최종 정산 절차

결국 중요한 것은 "신탁이 언제 끝나는가?" 뿐만 아니라 "끝난 뒤 무엇이 어떻게 정산되는가?" 입니다.

⑥ 계약을 해지하거나 변경할 수 있는가?

신탁계약을 체결한 이후 사업환경이 달라지거나 사업이 장기간 지연될 수도 있습니다.

"우리 주민들이 원하지 않으면 신탁계약을 바로 해지할 수 있겠지." 라고 쉽게 생각해서는 안 됩니다.

해지 사유, 해지 절차, 필요한 동의, 비용 정산, 이미 발생한 신탁보수와 사업비 처리 등을 계약서에서 확인해야 합니다. 해지할 수 있는지 여부만 보는 것이 아니라, 해지했을 때 부담해야 할 손실이나 정산액을 한 세트로 파악해야 합니다.

⑦ 사업이 실패하거나 중단됐을 때 최종 책임은 어떻게 정리되는가?

사업성이 떨어지거나 자금 조달 문제로 사업이 계획대로 진행되지 않을 때 남는 것은 비용과 권리관계의 정리입니다.

• 사업 중단 시 사업비 및 미지급 용역비 처리
• 금융기관 차입금 상환 및 신탁보수 정산
• 신탁재산의 처분 및 잔여재산 귀속
• 손실 발생 시 부담 주체

계약서를 볼 때는 "사업이 잘됐을 때"가 아니라 "사업이 잘 안됐을 때 어떻게 되는가?"를 다룬 조항을 세밀히 점검해야 합니다.

신탁계약서를 볼 때 7가지만 체크한다면

복잡한 계약서를 다 파악하기 힘들다면 다음 7가지 핵심 질문을 먼저 확인해보세요.

특히 '특약사항'을 놓치지 말아야 하는 이유

계약서 본문만 읽고 첨부된 특약사항을 그냥 넘기면 안 됩니다.

실제 신탁계약서에서는 신탁부동산, 수익자, 신탁보수, 차입 이자율, 특약사항 등이 별첨으로 따로 작성되는 경우가 많습니다.

본문 → 별첨 → 특약 → 보수표 → 시행규정

본문에 "구체적인 사항은 별첨 ○○에 따른다."라고 되어 있다면 반드시 해당 별첨까지 함께 확인해야 중요한 조건을 놓치지 않습니다.

법에서 정한 동의사항도 함께 확인해야 한다

현행 「도시 및 주거환경정비법」 제27조에서는 신탁업자를 사업시행자로 지정할 때 토지등소유자별 분담금 추산액과 산출근거를 제공하도록 규정하고 있습니다.

또한 동의서에는 건축물 설계 개요, 정비사업비 및 분담기준, 신탁보수 부담, 사업 완료 후 소유권 귀속, 시행규정, 신탁계약 내용이 포함되어야 합니다.

따라서 동의서에 서명하는 것은 단순 찬성이 아니라 사업 비용과 소유권 관련 중요 조건에 합의하는 것임을 명심해야 합니다.

그렇다면 신탁방식이 무조건 좋은 것도, 나쁜 것도 아니다

"조합보다 신탁이 빠르다", "더 안전하다", "보수가 비싸다" 등 한 문장으로만 단정하는 것은 위험합니다.

정비사업의 속도와 사업성은 구역 규모, 주민 동의율, 인허가, 시공자 조건, 시장 상황에 따라 크게 달라집니다.

신탁방식의 장점인 전문적 사업·자금 관리 능력을 기대할 수 있는 반면, 보수 및 금융비용 부담, 해지 시 정산 문제 등도 명확히 존재합니다.

따라서 핵심은 "신탁방식이 무조건 좋은가?"가 아니라 "이 사업지의 신탁계약 조건이 우리에게 유리하게 작성되어 있는가?" 입니다.

마치며

신탁방식을 이해하는 가장 확실한 방법은 막연한 루머나 소문이 아니라 실제 계약서 조항을 읽어보는 것입니다.

다음 편에서는 한 걸음 더 나아가 [조합방식 vs 신탁방식]의 실제 차이점(의사결정, 비용, 책임, 추진 속도 등)을 일대일로 비교해보겠습니다.

앞으로도 YURIE's NOTE에서 정비사업을 실제 부동산을 보는 관점에서 하나씩 풀어보겠습니다.