계약서에 필요비·유익비를 청구하지 않는다고 적혀 있다면 증축비도 포기한 것일까 - 대법원 1989. 8. 8. 선고 89다카5628 판결 | 부동문자 특약의 해석과 유익비 상환청구

부동산 매매계약서에는 매수인이 부담해야 할 책임이나 매도인에게 청구할 수 있는 권리를 제한하는 특약이 포함되는 경우가 있습니다.

특히 금융기관이나 공공기관이 부동산을 매각할 때 사용하는 정형화된 계약서에는 필요비와 유익비의 상환을 청구하지 않는다는 조항이 인쇄되어 있기도 합니다.

그렇다면 매수인이 이러한 계약서에 서명했다면, 나중에 계약이 해제되더라도 자신이 지출한 모든 수리비와 증축비를 포기한 것으로 보아야 할까요?

예를 들어 매수인이 건물을 매수하기 전부터 증축공사를 진행했고, 상당한 비용을 투입하여 건물의 가치를 높였는데 계약서에는 필요비와 유익비를 청구하지 않는다는 문구가 인쇄되어 있다면 어떻게 될까요?

이 문제를 다룬 판결이 대법원 1989년 8월 8일 선고 89다카5628 판결입니다.

이 판결은 부동문자로 인쇄된 계약 조항도 구체적인 거래 경위와 당사자의 의사에 따라 해석해야 한다는 원칙을 제시했습니다.

특히 통상 예상할 수 있는 필요비와 유익비를 청구하지 않는다는 약정이 특별한 사정으로 발생한 거액의 증축비용까지 포기한다는 의미로 확대 해석될 수 없다는 점에서 주목할 만합니다.

사건의 개요

은행에 경락된 부동산을 다시 매수한 종전 소유자

이 사건의 부동산은 대지와 건물이었습니다.

당초 해당 부동산은 피고의 소유였으며, 원고인 주식회사 한국상업은행을 근저당권자로 하는 근저당권이 설정되어 있었습니다.

이후 은행은 근저당권을 실행하여 해당 부동산을 경락받았고, 소유권을 취득했습니다.

그런데 종전 소유자였던 피고는 은행 앞으로 경락이 진행되는 과정에서도 해당 건물의 증축을 추진했습니다.

구체적으로 피고는 1983년 10월 20일 부동산이 은행 앞으로 경락된 상태에서 같은 해 11월 3일 증축허가를 신청했습니다.

1984년 1월 6일에는 경락을 원인으로 은행 앞으로 소유권이전등기가 이루어졌고, 그 이후인 2월 27일 증축준공허가를 받았습니다.

그리고 1984년 3월 22일 피고는 은행을 대리한 성업공사와 해당 부동산에 관한 매매계약을 체결했습니다.

매매대금은 7,600만 원이었습니다.

즉, 피고는 자신이 종전에 소유했던 부동산이 경락으로 은행 소유가 된 이후, 해당 부동산을 다시 매수하는 과정에서 계약을 체결한 것이었습니다.

매매계약 체결 전부터 상당한 규모의 증축공사가 이루어졌다

이 사건에서 특히 중요한 부분은 증축공사의 규모와 비용입니다.

기존 건물은 1층 건평 96.20㎡, 2층 건평 54.08㎡였습니다.

피고는 이 건물의 1층에 합계 88.88㎡를 증축했습니다.

기존 1층 면적에 육박하는 상당한 규모의 증축이 이루어진 것입니다.

피고는 증축공사와 수리 등에 약 5,000만 원의 유익비를 지출했다고 주장했습니다.

또한 증축과 수리로 인한 건물의 가치 증가가 현재까지 남아 있다고 주장했습니다.

그런데 은행과 매매계약을 체결하면서 사용한 계약서에는 필요비와 유익비의 보상을 청구할 수 없다는 조항이 인쇄되어 있었습니다.

계약서에 인쇄된 필요비·유익비 포기 조항

이 사건 계약서 제8조 제3항에는 매수인이 목적 부동산에 이미 지출한 필요비와 유익비에 관하여 매도인의 승낙이나 계약 해제 여부에 관계없이 그 비용의 보상을 청구할 수 없고, 유치권도 주장하지 않기로 하는 취지의 조항이 포함되어 있었습니다.

은행 측은 이 조항을 근거로 피고가 지출한 증축비와 수리비를 청구할 수 없다고 주장했습니다.

반면 피고는 해당 조항이 정형화된 계약서에 미리 인쇄된 문구일 뿐이며, 자신이 특별히 큰 비용을 들여 적법하게 증축한 부분까지 포기하기로 합의한 것은 아니라고 주장했습니다.

이러한 다툼은 건물 인도와 비용 상환 문제로 이어졌습니다.

은행은 피고를 상대로 건물 명도 등을 구했고, 피고는 증축 및 수리로 지출한 유익비의 상환을 주장하며 동시이행의 항변을 제기했습니다.

 

주요 쟁점

이 사건에서 대법원이 판단한 주요 쟁점은 다음과 같습니다.

• 첫째, 부동문자로 인쇄된 계약 조항은 어디까지 당사자의 합의로 인정되는가?
• 둘째, 필요비와 유익비를 청구하지 않기로 한 약정이 매수인이 지출한 모든 증축비와 수리비까지 포기한다는 의미인가?
• 셋째, 매매계약서에 진입도로에 관한 별도의 약정이 없다면 진입도로의 통행 문제가 매수인의 잔금 지급 거절 사유가 될 수 있는가?

이 중 첫 번째와 두 번째 쟁점이 이번 판결의 중심입니다.

특히 부동문자로 인쇄된 계약 조항을 해석할 때는 단순히 계약서에 서명했다는 사실만 볼 것이 아니라, 해당 조항이 어떤 목적으로 작성되었는지, 당사자들이 실제로 어떤 내용을 합의했는지, 계약 체결 당시 어떤 특별한 사정이 있었는지를 함께 살펴야 합니다.

 

원심의 판단

부산고등법원 1989. 1. 18. 선고 88나2373 판결

원심은 피고가 지출한 유익비에 관한 주장을 받아들이지 않았습니다.

대법원 판결문에 인용된 원심의 판단을 살펴보면, 원심은 다음과 같은 사실을 인정했습니다.

• 피고가 이 사건 건물의 1층에 합계 88.88㎡를 증축한 사실
• 증축공사 등에 약 5,000만 원의 유익비를 지출했다고 주장한 사실
• 해당 증축으로 인한 건물의 가치 증가가 현존한다는 주장

그러나 원심은 매매계약서 제8조 제3항에 따라 매수인은 이미 지출한 필요비와 유익비의 보상을 청구하지 않고 유치권도 주장하지 않기로 약정했다고 보았습니다.

따라서 피고가 지출한 증축비와 수리비를 이유로 한 동시이행 항변을 받아들이지 않았습니다.

또한 피고는 해당 조항이 부동문자로 인쇄된 것이고 매도인에게만 유리한 내용이므로 단순한 예문에 불과하다고 주장했지만, 원심은 이 주장도 받아들이지 않았습니다.

결국 원심은 계약서에 해당 조항이 기재되어 있고 당사자가 계약을 체결한 이상, 피고가 필요비와 유익비의 보상을 청구하지 않기로 합의했다고 판단한 것입니다.

원심 판단의 한계

원심은 계약서에 기재된 특약의 존재와 그 문언에 주목했습니다.

그러나 해당 계약서가 어떤 목적으로 만들어졌는지, 그 조항이 실제로 개별 거래에서 협의된 것인지, 피고가 지출한 증축비용까지 포기하는 의미로 합의한 것인지를 충분히 구분하지 못했습니다.

특히 이 사건에서는 증축이 매매계약 체결 이후에 이루어진 것이 아니었습니다.

피고는 은행 앞으로 경락된 상태에서 증축허가를 신청했고, 은행 앞으로 소유권이전등기가 이루어진 이후 증축준공허가를 받았습니다.

이후 매매계약을 체결했습니다.

즉, 매매계약 체결 당시에는 이미 상당한 규모의 증축이 이루어져 있었고, 그로 인한 가치 증가도 존재했습니다.

대법원은 바로 이 거래 경위와 계약서의 작성 방식을 함께 살펴야 한다고 판단했습니다.

 

대법원의 판단

부동문자로 인쇄된 조항이라고 무조건 예문은 아니다

대법원은 먼저 부동문자로 인쇄된 계약 조항의 해석에 관한 일반적인 법리를 제시했습니다.

계약서에 미리 인쇄된 조항이 매도인에게는 어떠한 책임도 지우지 않고 매수인에게만 모든 책임을 부담시키는 내용이라고 하더라도, 그 조항을 일률적으로 단순한 예문이라고 단정할 수는 없다고 했습니다.

계약 조항의 의미는 구체적인 사안에서 계약당사자의 의사를 고려하여 판단해야 한다는 것입니다.

여기서 중요한 점은 부동문자라는 이유만으로 계약 조항의 효력이 당연히 부정되는 것은 아니라는 사실입니다.

당사자들이 실제로 해당 조항을 계약의 내용으로 삼기로 합의했다면 인쇄된 조항이라도 구속력을 가질 수 있습니다.

반대로 계약서에 인쇄되어 있다는 이유만으로 그 문구가 당사자 사이의 구체적인 합의 내용이라고 단정할 수도 없습니다.

결국 핵심은 계약서의 작성 방식과 거래 경위, 당사자의 의사 등을 종합하여 해당 조항의 실제 의미를 해석하는 것입니다.

정형화된 계약서의 유익비 포기 조항은 어떻게 해석해야 할까

대법원은 이 사건 계약서가 성업공사가 은행을 대리하여 부동산을 매각하는 모든 경우에 사용하는 정형화된 계약서라는 점에 주목했습니다.

계약서의 조항은 미리 인쇄되어 있었고, 은행을 대리한 부동산 매매에서 일률적으로 또는 기계적으로 적용되도록 예정되어 있었습니다.

이러한 계약서의 작성 및 사용 경위를 고려하면 특별한 사정이나 계약 체결 당시 별도의 의사표시가 없는 한 해당 조항의 의미는 통상 존재하고 예상할 수 있는 필요비나 유익비를 청구하지 않는다는 취지로 해석하는 것이 타당하다고 판단했습니다.

즉, 통상적인 수리나 유지·보수 과정에서 발생할 수 있는 비용을 청구하지 않겠다는 의미로 이해해야 한다는 것입니다.

이것이 특별한 사정으로 발생한 모든 비용을 무제한으로 포기한다는 의미는 아닙니다.

5,000만 원의 증축비용까지 포기했다고 볼 수 있는가

대법원은 이 사건의 구체적인 거래 경위를 다시 살펴보았습니다.

피고는 은행 앞으로 경락이 된 상태에서 증축허가를 신청했습니다.

이후 은행 앞으로 소유권이전등기가 이루어진 다음 증축준공허가를 받았고, 그 이후 은행을 대리한 성업공사와 매매계약을 체결했습니다.

대법원은 이러한 경위에 비추어 볼 때 해당 계약서에 피고가 적법한 절차에 따라 상당한 규모의 건물을 증축하고 다액의 비용을 들여 수리했으며, 그로 인한 가치 증가가 현재까지 남아 있고 은행의 경락가액에는 해당 증축 및 수리 부분이 반영되지 않았다는 사정까지 고려해야 한다고 보았습니다.

이러한 상황에서 계약서에 미리 인쇄된 유익비 포기 조항만으로 피고가 위와 같은 특별한 증축비용과 유익비까지 포기하기로 합의했다고 해석할 수는 없다고 판단했습니다.

따라서 대법원은 원심이 계약서의 특약 조항을 잘못 해석했거나 필요한 심리를 충분히 하지 않은 위법이 있다고 보았습니다.

결국 원심판결을 파기하고 사건을 부산고등법원에 환송했습니다.

여기서 주의할 점은 대법원이 피고에게 주장한 5,000만 원 전액의 지급을 최종적으로 확정한 것은 아니라는 것입니다.

대법원은 해당 특약의 해석에 관한 원심의 판단이 잘못되었다고 보고 다시 심리하도록 한 것입니다.

 

또 다른 쟁점: 진입도로가 없다는 이유로 잔금 지급을 거절할 수 있을까

이번 판결은 유익비 포기 조항뿐 아니라 진입도로 문제도 함께 다루고 있습니다.

피고는 해당 부동산의 진입도로를 둘러싼 문제를 이유로 잔금 지급의무를 이행하지 않은 것이 위법하지 않다고 주장했습니다.

해당 진입도로의 소유자인 옥련선원이 통행을 막거나 도로의 인도를 요구하는 상황이 발생했기 때문입니다.

그러나 대법원은 매매계약서에 기재된 매매목적물은 대지와 건물에 한정되어 있고, 진입도로에 관한 내용은 계약서에 포함되어 있지 않다는 점을 지적했습니다.

따라서 진입도로의 소유권자가 통행을 막거나 인도를 요구한다는 사정만으로는 매수인이 매도인에게 잔금 지급을 거절할 수 없다고 판단했습니다.

또한 매도인이 직접 진입도로를 마련해 주거나, 매수인이 도로를 확보할 때까지 잔금 지급을 유예해야 할 의무가 있다고 볼 수도 없다고 했습니다.

민법 제575조 제2항을 근거로 잔금 지급을 거절할 수도 없다고 판단했습니다.

이 부분은 계약의 목적물과 계약 내용에 포함된 사항을 구분해야 한다는 점에서 의미가 있습니다.

부동산의 이용에 중요한 요소라고 하더라도 그것이 당연히 매매계약의 내용으로 포함되는 것은 아닙니다.

진입도로의 확보가 계약 체결의 중요한 전제였다면 계약서에 구체적으로 반영하는 것이 필요하다는 점을 보여줍니다.

 

판결의 법률적 의미

부동문자 특약은 계약서에 인쇄되었다는 이유만으로 효력이 확정되지 않는다

이번 판결의 가장 중요한 법리는 부동문자로 인쇄된 계약 조항의 해석입니다.

계약서가 정형화된 양식이라는 이유만으로 모든 조항이 무효가 되는 것은 아닙니다.

그러나 계약서에 인쇄되어 있다는 사실만으로 그 문구가 당사자 사이에 구체적으로 합의된 모든 사항을 포함한다고 볼 수도 없습니다.

계약서의 작성 경위와 사용 목적, 계약 체결 당시의 사정, 당사자들의 의사표시 등을 종합하여 판단해야 합니다.

유익비 포기 약정의 범위는 구체적인 거래 경위에 따라 달라진다

필요비와 유익비의 보상을 청구하지 않기로 한 약정이 존재하더라도 그 범위는 계약의 내용과 체결 경위에 따라 달라질 수 있습니다.

이 사건처럼 매수인이 계약 체결 전부터 적법한 절차에 따라 대규모 증축을 진행했고, 상당한 비용을 지출했으며, 그 가치 증가가 현존하는 경우에는 일반적인 비용 포기 조항만으로 해당 비용까지 포기했다고 단정하기 어렵습니다.

다만 이 판결을 모든 유익비 포기 특약이 무효라는 의미로 이해해서는 안 됩니다.

구체적인 합의가 인정되거나 특별한 사정이 존재한다면 비용 청구를 제한하는 약정은 유효하게 인정될 여지도 있습니다.

계약서에 포함되지 않은 사항은 별도로 합의할 필요가 있다

진입도로 문제에 관한 판단도 실무적으로 의미가 있습니다.

매수인에게 중요한 사항이라고 해서 모두 계약의 내용이 되는 것은 아닙니다.

매수인이 진입도로의 확보를 중요한 조건으로 생각했다면 이를 계약서에 명시하거나, 도로 사용에 관한 권리 확보를 계약의 조건으로 정할 필요가 있습니다.

계약서에 기재되지 않은 사항을 나중에 계약의 전제조건이었다고 주장하는 것은 쉽지 않을 수 있습니다.

 

부동산 매매 및 중개실무에서의 시사점

이번 판결은 정형화된 계약서를 사용하는 부동산 거래에서 특히 참고할 필요가 있습니다.

계약서에 미리 인쇄된 특약을 그대로 사용하지 말 것

계약서에 이미 인쇄되어 있다는 이유만으로 해당 조항의 의미와 효력을 충분히 검토하지 않고 사용하는 것은 바람직하지 않습니다.

특히 다음과 같은 조항은 거래별로 확인할 필요가 있습니다.

• 필요비와 유익비의 청구 제한
• 매도인의 담보책임 제한
• 매수인의 현황 확인 및 책임 부담
• 계약 해제 시 비용 정산
• 시설물 및 증축 부분의 처리

정형화된 계약서의 문구가 해당 거래의 구체적인 상황과 일치하는지 검토해야 합니다.

증축이나 대규모 수리가 예정되어 있다면 비용 부담을 별도로 정리할 것

매수인이 매매계약 체결 전후로 건물에 상당한 비용을 투입할 예정이라면 해당 비용의 부담 주체와 정산 방법을 명확히 해야 합니다.

특히 계약이 해제되거나 종료되는 경우 증축 및 수리비용을 어떻게 처리할 것인지, 가치 증가분을 어떻게 평가할 것인지, 매도인의 승낙이 필요한지 등을 구체적으로 정리할 필요가 있습니다.

필요비와 유익비를 구분할 것

필요비는 목적물의 보존과 유지에 필요한 비용을 의미하고, 유익비는 목적물의 가치를 증가시키는 데 지출된 비용을 의미합니다.

두 비용은 발생 원인과 법적 처리 기준이 다를 수 있습니다.

따라서 수리비나 증축비를 일률적으로 유익비라고 부르기보다는 실제 지출의 목적과 내용, 가치 증가 여부 등을 구분하여 판단해야 합니다.

 

마무리하며

대법원 89다카5628 판결은 정형화된 부동산 매매계약서에 인쇄된 특약 조항의 의미를 구체적인 거래 경위에 따라 해석해야 한다는 점을 보여주는 판례입니다.

계약서에 필요비와 유익비를 청구하지 않는다는 조항이 기재되어 있더라도, 그 문구가 매수인이 특별한 사정으로 지출한 모든 비용까지 포기한다는 의미로 해석되는 것은 아닙니다.

특히 이 사건처럼 적법한 절차에 따라 상당한 규모의 증축이 이루어졌고, 그 비용이 경락가액에 반영되지 않았으며, 가치 증가가 현재까지 남아 있는 경우에는 통상적인 비용 포기 조항의 범위를 넘어서는 별도의 합의가 있었는지를 살펴야 합니다.

이번 판결이 보여주는 핵심은 다음과 같습니다.

계약서에 적힌 문구의 존재와 그 문구가 실제로 어디까지 합의된 것인지는 별개의 문제입니다.

부동산 계약에서 중요한 것은 계약서에 어떤 문구가 인쇄되어 있는지만이 아닙니다.

그 문구가 어떤 거래를 전제로 작성되었는지, 당사자가 실제로 어떤 내용을 합의했는지, 계약 체결 당시 어떤 특별한 사정이 있었는지를 함께 살펴야 합니다.

정형화된 계약서를 사용하는 경우일수록 개별 거래의 특수한 사정을 반영하는 별도 특약이 필요한 이유이기도 합니다. 

YURIE's NOTE

이번 판결에서 가장 눈여겨볼 대목은 정형화된 계약서에 미리 쇄인된 '필요비·유익비 포기 조항(부동문자)'을 기계적으로 적용하지 않고, 실제 당사자가 지출한 특별한 사정의 대규모 증축비용까지 포기한 것으로 볼 수는 없다고 판단한 대법원의 신중한 법리 해석입니다.

현장 실무에서는 서식 계약서에 인쇄된 문구 하나만 믿고 "이미 계약서에 포기한다고 적혀 있으니 한 푼도 못 준다"거나, 반대로 "인쇄된 글자니 전부 무효"라고 단정 짓는 극단적인 오해가 자주 발생합니다.

그러나 법원은 인쇄된 유익비 포기 약정은 통상적으로 예상되는 소규모 유지·보수 비용에 한정되며, 거래 당시 경락가에도 반영되지 않은 채 적법하게 투입된 거액의 증축 가치까지 무조건 포기한 것으로 볼 수는 없음을 분명히 했습니다.

결국 계약 체결 전후 대규모 수리나 증축이 수반되는 거래라면, 정형 서식에만 의존하지 말고 특약란에 해당 증축비용의 정산 기준과 청구 여부를 명확히 친필이나 추가 문언으로 정리해 두어야 예상치 못한 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다.

부동문자로 인쇄된 유익비 포기 조항은 통상적인 비용에 한정되며,
특별한 사정으로 투입된 거액의 증축비용까지 포기한 것으로 확대 해석할 수는 없습니다.

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